Lekkages in woning na aankoop en onderzoeksplicht koper
De kopers van een woning hebben bij de rechtbank een zaak tegen de verkoper aangespannen, omdat er na aankoop lekkages zijn geconstateerd. De kopers vorderen schadevergoeding met een beroep op non-conformiteit. Dat houdt in dat houdt in dat de geleverde woning niet voldoet aan de verwachtingen die koper redelijkerwijs mocht hebben.
Wat speelde er: de kopers hebben van de verkoper een woning gekocht. De woning is gebouwd in 1974. In de koopovereenkomst staat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’ en dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. En tevens dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper zijn.
In de koopakte is een ouderdomsclausule opgenomen. Verder is bij de koopakte een vragenlijst gevoegd waaruit blijkt dat de verkoper last van daklekkages heeft (gehad). Ook heeft de verkoopmakelaar de kopers gewezen op lekkageplekken in de ruimte waar voorheen een kapsalon was gevestigd en heeft hen geadviseerd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. De kopers hebben dan ook een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Tijdens de keuring is ook gewezen op de lekkageplekken in de voormalige kapsalon. Enkele maanden later vindt de overdracht van de woning plaats.
Korte tijd na de overdracht ondervinden de kopers hinder van lekkages door de slechte staat van de dakpannen (het dak is verrot). Zij vorderen bij de rechtbank een schadevergoeding van de verkoper. De kopers beroepen zich daarbij op non-conformiteit en stellen dat de woning ten tijde van de koop een gebrek bevatte dat het normale gebruik van de woning heeft belemmerd.
De rechtbank oordeelt dat er - gezien de omstandigheden - aanleiding was voor de kopers om nadere vragen te stellen of om nader onderzoek te doen. Door dat niet te doen, hebben zij het risico van lekkages op de koop toe genomen. In zoverre hebben zij hun onderzoeksplicht verzaakt. Het gebrek moet worden aangemerkt als een gebrek dat de kopers wellicht niet kenden, maar dat zij wel zouden hebben ontdekt als zij nader onderzoek hadden gedaan, wat van hen gevergd mocht worden.
Oftewel: het is raadzaam om bij de aankoop van een woning een eigen NVM-aankoopmakelaar in te schakelen. Die weet wat hij een koper moet adviseren en dus ook of een bouwkundige keuring raadzaam is. Het belang is groot, dus denk niet dat de aankoopmakelaar geld kost. Hij verdient het eigenlijk altijd dubbel en dwars terug. Wij ervaren dat wekelijks.