WOZ: Tot hoelang is eigen verkoopcijfer bruikbaar?

Recentelijk vielen de WOZ-beschikkingen weer op de deurmat. De rechter heeft onlangs een interessante uitspraak gedaan over het gebruik van het eigen verkoopcijfer van een woning bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Wat speelt er?

Recentelijk viel de WOZ-beschikking weer op de deurmat. Rechtbank Oost-Brabant oordeelde onlangs dat als een woning zelf niet langer dan 21 maanden geleden is verkocht, dat dit cijfer dan bruikbaar is voor de WOZ-waardering. Wat betekent dit voor de praktijk en hoe kan er met succes bezwaar worden gemaakt tegen de WOZ-waarde? Zeker als we kijken naar de aanzienlijke prijzen die tegenwoordig voor woningen worden betaald.

Het volgende speelde. De WOZ-waarde van een woning is 'de prijs die een meestbiedende gegadigde na de beste voorbereiding maximaal zou betalen, bij een veronderstelde verkoop (ook wel: marktwaarde)'. Zodra een woning zelf is verkocht, dan is de verkoopprijs maatgevend voor de WOZ-waardering. Dit heeft de Hoge Raad al jaren geleden beslist. Vereist is dan wel dat de verkoop rond de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De waardepeildatum is 1 januari voorafgaand aan het belastingjaar. In de praktijk hanteren gemeenten hierbij een termijn van twaalf maanden.

De rechtbank vindt echter dat 21 maanden als een redelijke termijn moet worden gezien. Anders gezegd: een verkoop mag best zo'n twee jaar voor de waardepeildatum liggen. Voor het bepalen van deze datum moet volgens de rechter overigens gekeken worden naar de datum van de koopovereenkomst. Dat is wat anders dan de leveringsakte (notariële overdracht) die later plaats vindt.

Concreet houdt dit het volgende in: Als uw minder dan twee jaar geleden een woning heeft gekocht, dan mag de gemeente alleen nog maar naar de verkoopprijs kijken. Vervolgens moet de gemeente kijken wat de algemene waardeontwikkeling is gedurende de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de waardepeildatum. Ook moet de gemeente becijferen hoeveel er in de woning is geïnvesteerd na de aankoop.

Stel u heeft op 15 februari 2017 een woning gekocht voor € 400.000. U heeft na aankoop een keuken geplaatst van € 10.000. Voor belastingjaar 2020 stelt de gemeente de WOZ-waarde vast op € 500.000 (waardepeildatum 1 januari 2019).

In bezwaar stelt u dat uw eigen aankoop leidend is, omdat deze binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum ligt. U vraagt de gemeente om aannemelijk te maken dat er tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum sprake is van een waardeontwikkeling van € 90.000 (€ 500.000 -/- 400.000 aankoopprijs -/- € 10.000 investeringen). Anders gezegd: de gemeente mag dus niet stellen dat de vastgestelde WOZ-waarde correct is, omdat er rond de waardepeildatum vergelijkbare woningen zijn verkocht rond de € 500.000. De gemeente moet namelijk de waardeontwikkeling aantonen bij een eigen verkoopcijfer.

Conclusie: Als u uw woning minder dan twee jaar geleden heeft gekocht, dan mag de gemeente alleen nog maar de aankoopprijs als uitgangspunt nemen. Als dat niet zo is, vergeet dan niet tijdig bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking!